（一）居住用地、住房资源数量不足
2014年深圳市常住人口为1190.84万人；城市建设用地920平方公里，其中居住用地198.4平方公里。深圳的居住用地比例（22%）低于国标（《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》）（25～40%），也低于国内外发达地区的大城市。按照常住人口统计口径，深圳的人均居住用地面积（17平方米/人）也低于国标23～36平方米/人的推荐值。
图2：深圳市城市建设用地比例
数据来源：《深圳市城市总体规划（2016-2035）》
（在编）
图3：深圳市居住用地与国内外主要城市的比较
数据来源：《深圳市城市总体规划（2016-2035）》
（在编）
2014年深圳住房建筑面积约5.59亿平方米，按照公安部门约2000万管理人口的统计口径，深圳人均28.2平方米/人的住房面积低于全国平均水平（32.9平方米/人）和其他一线城市，也低于住建部2020年全面建设小康社会的居住指标（35平方米/人）。
图4：深圳市人均住房面积与国内主要城市的比较
数据来源：《深圳市城市总体规划（2016-2035）》
（在编）
（二）住房结构不能满足现代化住房需要
根据2015年建筑普查分类标准，深圳市将住宅类型分为低层住宅、成套住宅、非成套住宅、原村民自建房、居住配套5类。各类住房类型中，成套住宅（包括商品住房、政策性保障房、单位自建房等）约2.5亿平方米，约占全部住房供应总量的44.8%，住房套数223万套，仅能满足约600万人口的现代化住房需要。原村民自建房约1.99亿平方米，占全部住房供应总量比重35.7%，其质量低、环境差，户型普遍偏小，人均居住面积偏低，且存在不同程度的违法建设问题，客观上不能在市场上流通，难以支撑改善型住房需求。
图5：各类住宅建筑面积（万平方米）及所占比例
数据来源：2015年建筑普查
（三）优质生活资源空间分布不均
虽然全市多中心的居住空间结构正在逐渐形成，但优质生活空间分布不均。建设品质高、配套完善、手续完备并可上市交易的大量成套商品房集中在原特区内，以及原特区外沙井、龙华、龙岗、布吉等城市副中心或组团中心；原特区外的大部分居住用地都是环境较差、配套不足、管理缺位的城中村。
图6：2015年各区各类型住宅建筑面积情况
数据来源：2015年建筑普查
除优质住房资源，教育、医疗、商业、文化、体育等生活配套也呈现空间分布不均的状态。以社康中心为例，深圳市698个社区（“六普”数据普查单元）中，共有280个社区目前没有社康中心，284个社区拥有1处社康中心，134个社区拥有2处或以上的社康中心。根据深圳城市规划“一张图”，全市共规划社康中心1113处。其中，福田、南山、大鹏等已经达到较高的现状—规划数量比，而龙岗、光明、坪山、龙华等区的社康中心现状‐规划数量比值较低。
图7：深圳社康中心分布
（四）社区公共空间品质有待提升
根据深圳历版城市总体规划、组团规划和法定图则等规划，全市已经规划并建立了“自然公园—城市公园—社区公园”三级公园体系，但是社区公共空间（口袋公园、转角空间）的缺乏导致深圳人均公共空间面积只有4.6平方米/人，低于深标的要求（8.3平方米/人），而公共空间在布局上分布不均造成了相当一部分的居民，特别是城中村的居民在步行5分钟范围内无法抵达公共空间。
同时，很多已有社区公共空间目前提供的设施配置虽体现了较好的公平性和均好性，但大多重点关注居民的基本生活保障，对其精神层面的交往需求，如康体健身、文化交往、全年龄段教育等方面应对不足，对老年人、学龄儿童、残疾人等群体的定向生活和交通出行需求仍然存在盲区。
（五）城市更新带来的弱势群体驱逐、文化割裂等问题
根据深圳市南山区68个城市更新项目的统计，更新前所有片区能为33.4万人提供低成本的城中村、旧住宅等廉价住房，而更新后所有片区建设的保障房仅能为大约6000人提供1866套住房。大规模拆除重建式的城市更新表面上提供了“优质”生活空间，但其造成低成本生活空间的消亡，割裂了已有的社会生态链条，破坏了不同人群之间的良好的共生关系，对弱势群体形成驱逐效应。
表1：南山区城市更新项目更新前后廉价住房供应规模对比
数据来源：南山区城市更新项目社会发展影响评估
拆除重建的更新方式还容易导致历史文化的遗失。如深圳罗湖区湖贝村是一个有着500年历史的原住自然古村落，拥有“三纵八横”的古街空间格局，保有宗祠、门楼、水井和民居等传统建筑，是典型的广府系坊巷式排屋村。虽然如何保留以及在多大程度上保留该地区的传统建筑曾引发社会各界广泛争论，也是一个没有标准答案的话题。但是，传统建筑以及其蕴藏的历史文化是优质生活空间的重要组成部分，应在城市更新中予以保留和活化再利用则是一个社会共识。
（一）提高居住用地和住房资源的有效供给
首先，适度增加居住用地在城市建设用地中的比例，实现2030年居住用地占城市建设用地比例达到25%的目标。其次，采用租售并举的方式，增加人才公寓、廉租房、保障性住房等中小套型住房的供给，形成合理的住房套型结构。最后，根据城市空间结构的优化，在全市各级服务中心、轨道站点、17个市级重点平台和各类产业用地主导功能区周边强化配置优质居住用地，提升职住平衡、促进绿色交通出行，实现优质生活空间在全市范围内的均衡布局。
（二）打造15分钟社区生活圈
15分钟社区生活圈是打造优质生活空间的重要手段。即在15分钟步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。包括合理选址 “职住休教医”五元平衡的社区中心，营造和谐幸福的活力街道生活，构建社区多级绿地系统，倡导社区绿色健康的出行方式。
图8：上海15分钟社区生活圈示意图
资料来源：《上海市城市总体规划（2017-2035）》
（三）提倡以社区公共空间为触媒的社区微更新
改变市场驱动、拆除重建为主体的城市更新模式和体制机制，准确定位城市和社区公共系统中的薄弱或关键环节，通过城市设计的手法激活这些关键触媒，使其能发挥整合空间和链接城市功能的积极作用，然后沿着“整合空间资源—改善空间品质—提升服务标准—重塑投资环境—激发城市活力—升级城市功能”的路径，逐步实现城市更新的目标。
图9：巴塞罗那的“针灸疗法”城市更新
（四）在城市更新专项规划中增加对历史文化的专题研究
对深圳而言，大至整个城中村，小至旧工业厂房、旧办公楼、城中村中的宗祠等单体建筑都是未来的历史文化遗产，都是见证深圳成长的“年轮”，也都是优质生活空间的重要组成部分。因此，建议在深圳城市更新专项规划一般都强制要求进行产业、交通、建筑设计等专题或专项研究的基础上，增加对历史文化的专题研究，从而识别、保留和延续文化资源，更好得促进城市、社区精神文明的发展和建设。
文章作者：朱枫，李阎魁
编辑：李皎月